Polski Adwokat w Tampa Bay na Florydzie, mecenas Agnieszka Piasecka, jest autorką licznych artykułów prasowych o tematyce prawniczej na łamach polskiej prasy w Tampa Bay. Artykuły Agnieszki Piaseckiej publikowane są regularnie na łamach Biuletynu Polskiego Centrum im. Jana Pawła II, Polonian Echo oraz Białego Orła.
Poniżej artykuł autorstwa Agnieszki Piaseckiej opublikowany na łamach Biuletynu Polskiego Centrum im. Jana Pawła II z października 2018, zatytułowany:
DOKUMENTY PRAWNE NA FLORYDZIE
W związku z częstymi prośbami czytelników o wyjaśnienie funkcji i znaczenia niektórych dokumentów prawnych, w tej serii artykułów postaram się po krótce wyjaśnić funkcje najczęściej przygotowywanych przeze mnie dokumentów prawnych oraz znaczenie związanej z nimi terminologii prawnej.
DEED
Co to oznacza w prawie Florydy termin „Deed”?
Termin „Deed” to dokument, który sporządza się w celu przeniesienia prawa własności do nieruchomości. W Polsce do tego celu używany jest akt notarialny, który można później zarejestrować w księgach wieczystych. Na Florydzie, deed rejestrowany jest w sądzie i stanowi dokument publiczny, do którego każdy może uzyskać dostęp poprzez internet lub w sądowej bazie komputerowej. Są różne rodzaje deed w zależności od gwarancji jakich udziela nabywcy właściciel nieruchomości. Jeżeli nieruchomość nabywana jest na rynku prywatnym od poprzedniego właściciela nieruchomości, to zwykle podpisywany jest tzw. General Warranty Deed, który oferuje najwięcej gwarancji dla kupującego. Jeżeli natomiast nieruchomość nabywana jest od banku, który przejął nieruchomość drogą sądową przez tzw. „foreclosure”, wówczas najczęściej spotykaną formą deed jest Special Warranty Deed, który zawiera ograniczone gwarancje dla kupującego. Bank zbywający taką nieruchomość nie zna bowiem dokładnie historii tej nieruchomości i nie może udzielić pełnych gwarancji co do jakości tytułu własności. W przypadku darowizny lub przenoszenia własności nieruchomości pomiędzy członkami najbliższej rodziny, najpopularniejszą formą deed jest tzw. Quit Claim Deed, który nie zawiera żadnych gwarancji dla nabywcy co do jakości tytułu własności, a jedynie oświadczenie, że osoba podpisująca deed przenosi na nabywcę cały swój udział w prawie własności nieruchomości. Ponieważ własność nieruchomości przenoszona pomiędzy członkami rodziny jest najczęściej darowizną, osoba otrzymująca nieruchomość nie oczekuje zatem od darczyńcy pełnych gwarancji jakości tytułu i transakcja taka odbywa się na zasadzie wzajemnego zaufania. Termin deed używany jest na Florydzie w odniesieniu do nieruchomości, natomiast dokumenty potwierdzające własność innych składników majątku osobistego, takich jak na przykład samochód, mogą mieć inną nazwę np. „Certificate of Title”.
Czy podpisanie „deed” wymaga określonej formy?
Prawo Florydy wymaga aby deed miał określoną treść i był podpisany w obecności notariusza i dwóch świadków. W treści dokumentu powinny znajdować się jako minimum dane właściciela nieruchomości i nabywcy oraz opis prawny nieruchomości. Oryginał dokumentu należy następnie zarejestrować w sądzie właściwym według lokalizacji nieruchomości. Rejestracja tego dokumentu w sądzie służy jako zawiadomienie do wszystkich potencjalnych nabywców lub innych osób zainteresowanych tytułem własności, że udział we własności danej nieruchomości (cały lub częściowy) został przeniesiony na inną osobę. Niezarejestrowanie dokumentu w sądzie nie powoduje automatycznie jego nieważności, ale może doprowadzić do wielu komplikacji w przypadku późniejszego przeniesienia prawa własności, w tym do jego unieważnienia, jeżeli późniejszy nabywca działał w dobrej wierze i nie wiedział o istnieniu deed, gdyż dokument ten nie został zarejestrowany w sądzie.
Kto podpisuje deed?
Deed podpisuje tylko właściciel nieruchomości w obecności notariusza publicznego i dwóch świadków. Nabywca nie musi składać podpisu ani być obecny przy podpisaniu dokumentu. W przypadku nieruchomości nabytych w czasie małżeństwa, z reguły wymagany jest również podpis współmałżonka.
Co to jest „title”?
Termin „title” używany jest w prawie Florydy do określenia prawa własności. Tak więc deed jest to dokument potwierdzający prawo własności, czyli title. Prawo własności może mieć różne formy w odniesieniu do różnych składników majątkowych. Jak wspomniałam wyżej, dokument potwierdzający prawo własności na przykład samochodu lub łodzi nosi nazwę „certificate of title”
LADY BIRD DEED
Co to jest „Lady Bird Deed”?
Jak wspomniałam powyżej, deed to dokument, który sporządza się w celu przeniesienia prawa własności do nieruchomości. „Lady Bird Deed”, inaczej zwany “Enhanced Life Estate Deed” to specjalny rodzaj deed przenoszącego prawo własności nieruchomości po śmierci właściciela z prawem tzw. „dożywocia”. Osoba podpisująca Lady Bird Deed zachowuje pełną kontrolę nad nieruchomością do końca swojego życia, w tym prawo do zamieszkania w nieruchomości oraz prawo rozporządzania nieruchomością, ale po jej śmierci prawo własności przechodzi automatycznie na nowych właścicieli bez konieczności przeprowadzania postępowania spadkowego. Prawo własności do nieruchomości jest zatem podzielone na dwa okresy: pierwszy – prawo własności dotychczasowego właściciela, które wygasa z chwilą jego śmierci i drugi – prawo własności nowego właściciela, które rozpoczyna się po śmierci poprzedniego właściciela nieruchomości z mocy prawa i nie wymaga przeprowadzania postępowania spadkowego. Pierwotny właściciel, który zachowuje prawo dożywocia, to tzw. „life tenant”, natomiast nowy właściciel przejmujący własność po jego śmierci to tzw. „remainderman”. Lady Bird Deed to bardzo popularny dokument sporządzany najczęściej w celu przeniesienia własności nieruchomości pomiędzy najbliższymi członkami rodziny (np. z rodziców na dzieci). Największą zaletą tej formy podziału własności nieruchomości jest to, że osoba przenosząca w ten sposób własność nieruchomości na kogoś innego, zachowuje nad nią pełną kontrolę do końca życia i może w każdej chwili zmienić zdanie bez konieczności uzyskania zgody nowego właściciela, natomiast osoby przejmujące własność po jej śmierci unikają postępowania spadkowego. Kolejną zaletą tej formy przeniesienia własności jest ochrona przed interwencją Medicaid, który ma prawo zastawu na nieruchomości na poczet spłaty rachunków medycznych i kosztów opieki społecznej pokrytych przez Medicaid. W przypadku bowiem, gdy właściciel nieruchomości znajdzie się w ośrodku rehabilitacyjnym lub domu opieki społecznej i rachunek za tę opiekę został pokryty przez Medicaid, Medicaid ma prawo położyć tzw. „lien”, czyli obciążenie na tej nieruchomości w celu uzyskania zwrotu kosztów do 5 lat wstecz od czasu zapłacenia kosztów opieki medycznej. Popularną formą ochrony przed tego typu obciążeniami jest „Lady Bird Deed.”
Czy „Lady Bird Deed” wymaga określonej formy prawnej?
Lady Bird Deed to dokument prawny wymagający specyficznej treści i formy prawnej. W celu jego sporządzenia zalecam zatem skontaktowanie się z doświadczonym prawnikiem. Dokument ten podpisywany jest tylko przez obecnego właściciela nieruchomości w obecności notariusza publicznego i dwóch świadków. Przyszły nabywca tytułu własności nie musi składać podpisu ani być obecny przy podpisaniu tego dokumentu.
*Powyższy artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Agnieszka Piasecka jest polskim adwokatem w Clearwater posiadającym licencję do praktykowania prawa na Florydzie. Urodziła się i wychowała w Polsce. Uzyskała swój pierwszy dyplom prawa z wyróżnieniem na Uniwersytecie Jagiellońskim w Krakowie. Na Florydzie uzyskała doktorat prawa z wyróżnieniem na Stetson University College of Law. Studiowała również prawo międzynarodowe w Holandii na Uniwersytecie Tilburg. Agnieszka Piasecka posiada wyróżnienia nadawane przez Avvo: “Clients Choice Award” za doskonałe recenzje klientów oraz “Top Attorney” w rankingu adwokatów na Florydzie. Agnieszka ma w sumie ponad 100 pozytywnych opinii klientów na gogle i avvo. Mówi biegle po polsku i oferuje bezpłatną pierwszą konsultację prawną. Adres biura: 13575 58th Str. N., Clearwater, FL 33760, telefon: 727-538-4171 lub 813-786-3911. Więcej informacji na powyższy temat można znaleźć na stronie: www.PolishAttorneyClearwater.com lub www.PiaseckaLaw.com.
